韶武府規〔2020〕1號
各鎮人民政府，區府直屬有關單位：
《韶關市武江區“房地一體”農村不動產登記發證工作實施細則》已經韶關市武江區九屆政府第66次常務會議通過，現印發給你們，請認真貫徹執行。
韶關市武江區人民政府
2020年10月27日
韶關市武江區“房地一體”農村不動產登記發證工作實施細則
第一章 總 則
第一條 為貫徹落實《中共中央國務院關于堅持農業農村優先發展做好“三農”工作的若干意見》及廣東省委、省政府《關于對標三年取得重大進展硬任務扎實推動鄉村振興的實施方案》和《廣東省自然資源廳關于印發廣東省加快推進“房地一體”農村不動產登記工作方案的通知》等文件精神，加快開展農村宅基地、集體建設用地使用權及房屋所有權確權登記工作，切實保障農民不動產權利，結合我區實際，制定本實施細則。
第二條 以“總登記”方式對符合登記發證條件的宅基地、集體建設用地使用權及地上房屋所有權進行統一確權登記并頒發不動產權證書。
總登記是指區級以上人民政府根據需要，在一定期限內對本行政區域內的房屋進行統一的權屬登記。
第三條 宅基地、集體建設用地使用權及地上房屋所有權確權登記堅持“依法依規、尊重歷史、切合實際、為民利民”原則。
第二章 登記范圍
第四條 按“總登記”方式確權登記的對象范圍為符合登記發證條件的“一戶一宅”農村宅基地及地上房屋所有權和集體建設用地使用權及地上房屋等建（構）筑物所有權。集體建設用地是指依法使用從事非農業建設的鄉鎮企業用地和公共公益設施用地及其他建設使用的集體土地。
宅基地上的房屋是指依法使用集體土地建設的具有永久存續性、結構完整的用于居住的主要房屋，不包括簡易房、棚房、農具房、圈舍、廁所等臨時性、生產生活輔助性建（構）筑物。
獨立成宗的廚房原則上認定為生活輔助性建筑物。使用集體所有土地開發建設的商品房，一律不得確權登記。
重點建設項目征拆范圍、“三清三拆”村莊整治范圍、“三舊”改造范圍等暫不納入本次確權登記范圍。因繼承、遺贈和轉讓房屋或家庭內部分家析產等符合登記發證條件的非“一戶一宅”農村宅基地及地上房屋所有權，城鎮居民經批準使用農村宅基地及地上建設的房屋建筑，不納入此次“總登記”發證范圍，各地不動產登記機構可依申請辦理。辦理過程中，可引用的調查成果直接引用，不得收取相關費用。
第五條 使用集體所有土地開發的商品住房、城市居民非法購買農村宅基地、已整村搬遷或已列入拆除范圍的原舊村莊房屋，均不納入本輪總登記范圍。
空閑超過兩年未建或者房屋已倒塌的農村宅基地，由集體經濟組織收回宅基地使用權，不予確權發證。符合“一戶一宅”規定的，需按照要求重新申請審批后才能予以登記。
第三章 登記原則
第六條 本輪按“總登記”模式開展的宅基地、集體建設用地使用權及地上房屋所有權確權登記頒證工作，原則上按現狀登記，不考慮房屋占用土地的實際地類。
第七條 宅基地、集體建設用地使用權及地上房屋所有權確權登記必須符合 “一戶只能擁有一處宅基地”和“不占用永久基本農田”的規定。
“一戶多宅”可通過“分戶”申請確權登記，即本細則實施時家庭子女已滿18周歲，無論是否結婚，由戶主或家庭代表申請，經該農民集體經濟組織確認的，每名成年（滿18周歲）子女均可單獨認定為一戶，并按規定申請確權登記一處宅基地。夫妻與未成年子女只認定為一戶。
宅基地、集體建設用地及地上房屋占用永久基本農田的，此次“總登記”不予確權登記。
第八條 宅基地、集體建設用地使用權及地上房屋所有權確權登記遵循“以房屋建成正在使用的現狀為基礎，以村小組、村委會、鎮政府三級認定為依據”原則。
第九條 已分別頒發宅基地、集體建設用地使用權證書和房屋所有權證書或者已按“房地一體”登記頒發不動產權證書的房屋，遵循“不變不換”的原則，原證書依然合法有效。“總登記”換發不動產權證書的，原證書應收回注銷。
第四章 申請登記主體
第十條 宅基地使用權及地上房屋所有權申請確權登記發證的主體原則上為本農民集體成員，可以是戶主或經戶主（家庭代表）同意的家庭成員。
下列人員可認定為農村集體經濟組織成員：
（一）由集體經濟組織成員繁衍，并在該集體經濟組織共有的土地上生產生活的后代；
（二）與集體經濟組織成員形成法定婚姻關系的配偶；
（三）父母或一方具有集體經濟成員資格的子女，符合承包經營條件，但未承包到集體土地的；
（四）家庭成員經過合法程序收養的子女；
（五）因國家政策性遷入或經法定程序加入農村集體經濟組織的；
（六）國家行政事業單位及國有企業錄用的在編人員雖未遷出戶口，但不得認定為農村集體經濟組織成員。若其身份轉變前已經取得宅基地并建成房屋，且成為國家行政事業單位及國有企業在編人員后未再進行拆建、改建的，可依申請登記。
有下列情形之一且經該農村集體經濟組織認定的，可按規定申請登記發證：
（一）原農村集體經濟組織成員合法取得宅基地使用權或房屋所有權，因婚姻、就業、投靠等原因將戶口遷出的；
（二）非本農村集體經濟組織成員因扶貧搬遷、地質災害防治、新農村建設、移民安置等按照政府統一規劃和批準使用宅基地建房的；
（三）非本農村集體經濟組織成員，屬同一村委轄區內，在城鎮規劃范圍外占用宅基地建房，用于自建自用且符合“一戶一宅”，經戶籍地村委會、土地權屬村委會、鎮政府認定的；
（四）非本農村集體經濟組織成員，因國家征地而異地重建，經戶口所在地與宅基地所在地鎮政府共同認定的；
（五）已擁有一處宅基地的本農村集體經濟組織成員、非本農村集體經濟組織成員的農村或城鎮居民，因繼承房屋使用農村宅基地的。但房屋主體發生改建、拆建的，除經依法批準外不得確權發證；
（六）非農業戶口居民（含華僑）在1999年1月1日前合法取得宅基地使用權及房屋所有權且其權屬未發生變化的。但房屋主體發生改建、拆建的，除經依法批準外不得確權發證；
（七）離休、退休、退職的職工，復員軍人和華僑、僑眷、港澳臺同胞，持合法證明回原籍定居的；
（八）國家行政事業單位及國有企業錄用的在編人員，在錄用前已經取得宅基地并建成房屋，且未再進行拆建、改建的，可依申請登記。
第十一條 集體建設用地使用權及地上房屋所有權申請確權登記發證的主體應符合下列情形之一：
（一）使用集體土地興辦鄉（鎮）村公益事業和公共設施的鄉（鎮）村辦企業事業單位、農村集體經濟組織、村民委員會；
（二）經該農村集體經濟組織認定的，經批準依法使用集體土地興辦企業或用于非住宅經營性建設的鄉（鎮）村辦企業事業單位和個人、聯營或入股企業；
（三）相關國家試點改革政策批準的集體建設用地使用權及建筑物、構筑物所有權主體。
第五章 登記程序
第十二條 以區人民政府名義在全區范圍內發布宅基地、集體建設用地使用權及地上房屋所有權總登記公告，明確總登記范圍、時限、條件等要求，并通過區人民政府門戶網站、媒體、鎮村張貼等方式向社會公告。
第十三條 在農村地籍調查成果的基礎上，按照《不動產登記暫行條例實施細則》《不動產權籍調查技術方案（試行）》的要求和技術標準，分區域采用不同精度測量方法，補充開展權籍調查，形成滿足“房地一體”登記要求的權籍調查成果。宅基地及地上房屋采用1:500比例尺繪制宗地圖、界址點坐標及房產分戶圖，編制不動產單元號。集體建設用地和多宗宅基地合建房屋必須滿足不動產權籍調查成果要求。
權屬調查采用單邊指界的方式進行，由鎮政府統一組織村委、村集體召集權利人對本宗地進行現場指界，簽字確認權屬界線（權利人因特殊原因確實無法到現場指界確認的，權利人可通過電話、微信等方式委托村委會、村集體或村集體理事會及其指定人員代為指界確認），集體建設用地權屬界線由村集體經濟組織或村集體理事會統一確認，指界完成后進行并宗審查。
第十四條 區自然資源局統一組織制定相關表格，權屬調查指界時，由鎮政府同步組織轄區村小組、村委會分批集中簽署確認相關資料，并收集確權登記所需資料。
（一）申請人為本集體經濟組織成員的，收集以下資料：
1.組織填寫《宅基地及房屋確權登記申請審批表》；
2.以拍照方式收集個人身份證明、戶籍證明材料，委托代理的還需提交委托書和代理人身份證明；
3.不動產權屬來源證明；
4.不動產權籍調查初始資料。
（二）申請人為非本農村集體經濟組織成員的，收集以下資料：
1.組織填寫《宅基地及房屋確權登記申請審批表》；
2.以拍照方式收集個人身份證明，戶籍證明材料，委托代理的還需提交委托書和代理人身份證明；
3.不動產權屬來源證明，并經村小組（村民事務理事會）、村委會確認；
4.不動產權籍調查初始資料。
（三）申請人為本農村集體經濟組織成員的，收集以下資料：
1.填寫《集體建設用地及房屋確權登記申請審批表》；
2.以拍照方式收集法人代表（主要負責人）身份證明，委托代理的還需提交委托書和代理人身份證明；
3.不動產權屬來源證明；
4.不動產權籍調查初始資料（兩圖一表）。
第十五條 作業單位收集整理相關農村不動產調查資料，建立權籍調查數據庫，開展自檢并提交作業監理單位檢查符合登記條件的，協助區自然資源局將不動產權利人信息、權籍調查成果、登記事項等內容，以村（居）委會或村小組（村集體經濟組織）為單位分批在區人民政府門戶網站、村（居）委會、村小組（村集體經濟組織）進行公示，公示期不少于 15 個工作日。公示無異議或異議不成立，且相關申請材料經監理單位預審通過的，由作業單位通過“互聯網+不動產登記”系統網上代理申請，并將有關申請材料批量導入市不動產登記系統。申請材料經市不動產登記中心審核同意的，予以登記發證。異議有正當理由的，不得登記發證，待處理明確權屬并公示后，才能登記發證。
制證完成后，由鎮政府統一向權利人（委托代理人）頒發不動產權證書。
第十六條 權籍調查經費、證書工本費等統一由政府承擔，不得向農民群眾收取任何費用，不得額外增加農民群眾負擔。
第六章 相關規定
第十七條 已竣工的房屋在城區規劃范圍外且不占用永久基本農田的，視同符合土地利用總體規劃和村鎮規劃。
第十八條 有合法的宅基地和集體建設用地使用權來源材料，地上房屋已辦理規劃審批手續且已經竣工的，依法予以確權登記。
第十九條 無合法的宅基地使用權來源材料，地上房屋已經竣工的，查明土地歷史使用情況和現狀后，經集體經濟組織、村委會、鎮政府審核確認宅基地合法使用權的，按下列規定辦理：
（一）1982年2月13日《村鎮建房用地管理條例》實施前建成，至今未擴建或拆（翻）建的，按實際使用面積確定宅基地使用權；
（二）1982年2月13日起至1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》修訂實施前建成，若鎮人民政府、土地管理等職能部門已經處理的，可按實際使用面積確定宅基地使用權；至今未處理的，由其所在村委核定其建房時間，報經鎮人民政府補辦批準手續。
（三）1987年1月1日起至1999年1月1日《中華人民共和國土地管理法》修訂實施前建成，若鎮人民政府、土地管理等職能部門已經處理的，可按實際使用面積確定宅基地使用權；至今未處理的，由其所在村委核定其建房時間，并出具符合“一戶一宅”規定同意其使用宅基地意見，報經鎮人民政府補辦批準手續。批準面積不得超過120平方米/宗，超出部分在不動產登記時予以標注，但不確認宅基地使用權。
（四）1999年1月1日《中華人民共和國土地管理法》修訂實施至今建成的，若鎮人民政府、土地管理等職能部門已經處理的，可按不超過120平方米/宗面積標準確定宅基地使用權，超出部分在不動產登記時予以標注，但不確認宅基地使用權；至今未處理的，由其所在村委核定其建房時間，并出具符合“一戶一宅”規定同意其使用宅基地意見，報經鎮人民政府處理后補辦批準手續。批準面積不得超過120平方米/宗，超出部分在不動產登記時予以標注，但不確認宅基地使用權。
（五）1999年1月1日起，農民未經批準或超過批準面積建房，若鎮人民政府、土地管理等職能部門已經處理，尚未申請人民法院執行的，不再申請人民法院執行；已經申請人民法院執行，但農房仍存在的，不再繼續執行。
上述宅基地若需要補辦農轉用報批手續的，由區人民政府在登記發證后一年內向韶關市人民政府申報審批。占用耕地的，應通過補繳耕地開墾費等方式履行“耕地占補”法律義務，具體補繳標準按照建房時相關法律法規規定執行。
第二十條 有合法的宅基地使用權來源材料，已經竣工的房屋建筑物，按下列規定辦理：
（一）1993年11月1日《村莊和集鎮規劃建設管理條例》實施前建成的農房，至今未擴建或拆（翻）建的，按實際建筑面積確認房屋所有權。
（二）1993年11月1日起至2008年1月1日《中華人民共和國城鄉規劃法》建成的農房，屬已實施農村建設村莊規劃的，應按照規劃要求執行；未制定實施農村建設村莊規劃的，視同符合規劃。
（三）2008年1月1日起至今建成的農房，屬已實施農村建設村莊規劃的，應按照規劃要求執行；未制定實施農村建設村莊規劃的，視同符合規劃。按照新的村莊建設規劃要求，需要拆除的，原則上不予登記。屬2015年1月3日實施《韶關市區私房建設規劃管理辦法（試行）》后建設的市區農房，應按照其“關于規劃區內建筑層數不超過4層、規劃區外建筑層數不超過3層，建筑總面積不超過300平方米”等規定執行。其超建建筑面積在不動產登記時予以標注，但不確認房屋所有權。
（四）區人民政府及相關職能管理部門應公告轄區內村莊規劃實施范圍，未經規劃許可的，依據建設時的政策，由鎮人民政府（街道辦事處）核定用地規模和規劃建設指標。對符合規劃的房屋，確認房屋所有權；對不符合規劃的，按前項規定處理。
第二十一條 使用集體土地興辦鄉（鎮）村公益事業和公共設施且無合法的集體建設用地使用權來源材料，地上房屋已經竣工的，查明土地歷史使用情況和現狀后，經集體經濟組織、村委會、鎮政府審核確認集體建設用地合法使用權的，按下列規定辦理：
（一）1987年1月1日前，按實際面積予以確權登記。
（二）1987年1月1日起至1993年11月1日前，經集體經濟組織同意并公示無異議的，按實際面積予以確權登記。
（三）1993年11月1日起至2000年1月8日前，經集體經濟組織同意并公示無異議的，經鎮政府認定符合村鎮規劃后，按實際建筑面積予以確權登記。
（四）2000年1月8日起至今，經集體經濟組織同意并公示無異議的，經鎮政府認定符合村鎮規劃后，按實際建筑面積予以確權登記。屬于城區規劃范圍內且未辦理規劃許可的，不納入本輪總登記范圍。
第二十二條 有合法的集體建設用地使用權來源材料，已經竣工的，按下列規定辦理：
（一）1993年11月1日前，經集體經濟組織認定的，按實際面積予以確權登記。
（二）1993年11月1日起至2000年1月8日前，經鎮政府認定符合村鎮規劃后，按實際建筑面積予以確權登記。
（三）2000年1月8日起至今，經鎮政府認定符合村鎮規劃后，按實際建筑面積予以確權登記。屬于城區規劃范圍內且未辦理規劃許可的，不納入本輪總登記范圍。
第二十三條 農民集體成員經依法批準建房的，按照批準面積予以確權登記，建房實際面積少于批準面積的，按實際面積確權登記。
因違法違規等按規定需拆除的農房，不得辦理不動產登記。按規定已處理的超面積占地、超建建筑物的面積應在不動產登記簿、不動產權利證書記事欄內注明，但不確認宅基地使用權和房屋所有權，超占、超建部分待今后拆建、翻建時予以拆除。
第二十四條 西聯鎮各村委會政府統一安置點的村民住宅（含政府集中安置在國有土地的拆遷安置戶）納入本次調查范圍，另行按有關規定統一登記。
第二十五條 多戶使用宅基地合建房屋，以分套分層方式擁有的，經整棟合法權利人簽名確認后，報農村集體經濟組織同意的，可確定宅基地使用權為全體權利人共有，按房屋權屬予以確權登記。以樓梯為界的，樓梯作為共有面積，不分攤登記。
第二十六條 因繼承、交換、分家析產等造成宅基地使用權和地上房屋權利人不一致的，經農村集體經濟組織、村委會認定或提供調解協商證明材料，明確宅基地使用權和房屋所有權確權登記的權利主體。
第二十七條 農村婦女作為家庭成員，其宅基地和房屋權益應記載到不動產登記簿及權屬證書上。
第二十八條 農村婦女因婚嫁離開原農民集體，取得新家庭宅基地使用權和地上房屋所有權的，應予以確權登記，同時注銷其原宅基地使用權和房屋所有權。
第二十九條 宅基地、集體建設用地使用權和地上房屋所有權存在爭議的，由鎮政府組織工作組，加大爭議調處力度，待權屬明晰后再予以確權登記。
第七章 附則
第三十條 本實施細則由武江區“房地一體”農村不動產登記發證工作領導小組辦公室負責解釋。
第三十一條 本實施細則自下發之日起施行，只適用于本輪以“總登記”方式進行的宅基地、集體建設用地使用權及地上房屋所有權確權登記頒證工作。此前與本實施細則相沖突的規范性文件，均以本實施細則為準。
相關解讀：《廣東省加快推進“房地一體”農村不動產 登記發證工作方案》解讀
